Verfahren zur Immobilien-Wertermittlung

Ertragswertverfahren:

Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium der Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des Liegenschaftszinssatzes ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen, insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer als auch Zustandsbesonderheiten, die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen.
Anwendung im Rahmen von wertermittlung-net.de:

Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung durch Kauf oder Errichtung verwendet werden. Das bedeutet, dass die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjektes nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehres preisbestimmend sind. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen.
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Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren geht von einer Verkehrswertermittlung durch die Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke aus. Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte und diese mit dem Wertermittlungsobjekt möglichst direkt vergleichbar sind. Weiterhin müssen die Verkäufe zeitnah zum Wertermittlungsstichtag abgewickelt worden sein. Die Preisbildung für Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern bekannt gewordenen Informationen für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb, auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen, in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichsverfahren zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
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